現(xiàn)在大多數(shù)在售的房源都是期房，也就是說購房者在決定購房之前，能看到的基本上只有售樓部的項(xiàng)目沙盤、戶型圖和工地。其中，最為直觀的恐怕就數(shù)項(xiàng)目沙盤模型了。沙盤就是為了在樓盤還未建成之時開發(fā)商按照規(guī)劃設(shè)計(jì)圖的內(nèi)容給客戶呈現(xiàn)的樓盤立體效果模型。那么樓盤未來是否會建成沙盤的樣子，這個真不好說。為了保證全面了解到房子的情況，在看項(xiàng)目沙盤圖的時候，購房者究竟應(yīng)該看什么呢？下面就隨恒博模型一起來了解一下吧。

1、看比例尺寸

購房者在售樓處看項(xiàng)目沙盤時，首先要向銷售顧問了解項(xiàng)目沙盤模型與實(shí)物的比例，通過比例尺計(jì)算出實(shí)際大小。計(jì)算實(shí)際距離的公式為：實(shí)際距離 = 沙盤上距離/比例尺。

了解到項(xiàng)目沙盤模型的比例之后，小編建議你尋找機(jī)會到工地實(shí)測一下（有些開發(fā)商會組織準(zhǔn)購房者到工地參觀實(shí)體樣板房），比較一下根據(jù)項(xiàng)目沙盤模型比例計(jì)算出的樓間距和實(shí)際樓間距之間的誤差。偏差較大的話，說明是明顯的虛假宣傳，購房者一定要擦亮眼睛。

樓間距參考標(biāo)準(zhǔn)：前后樓間距＝樓房高度*0.7；左右樓間距為多層6米，小高層9米，高層13米。

2、看小區(qū)整體規(guī)劃

項(xiàng)目沙盤是將小區(qū)面貌依照比例縮小展示出來。小區(qū)建筑物的密度是否過大、公共設(shè)施的分布是否人性化、建筑與景觀的搭配是否協(xié)調(diào)、內(nèi)交通的分布是否合理、小區(qū)與周邊環(huán)境的關(guān)系等都可以做直接判斷。

通過項(xiàng)目沙盤可以看到小區(qū)內(nèi)花園、健身或其它便民設(shè)施等分布在哪些位置，便于選房，比如花園景觀等附近的樓棟有較好的視野，而兒童娛樂設(shè)施附近的樓棟會相對嘈雜一些。

3、看開盤樓棟及朝向

不少樓盤都是分期開發(fā)的，預(yù)售證也是分批次獲得的，因此在看項(xiàng)目沙盤時，一定要明確最近一次開盤將要出售的區(qū)域。在總觀全局之后，重點(diǎn)關(guān)注你可以購買的樓棟的朝向、采光通風(fēng)等性能以及周邊的情況。通常，項(xiàng)目沙盤圖上都會有朝向的標(biāo)注，N代表北方，S代表南方，坐北朝南是最舒適的朝向。一般來說，采光面積最大的一面（現(xiàn)代住宅一般指的是窗口最多的那一面）朝向哪里，這就是此樓盤的朝向。

4、看綠化面積

項(xiàng)目沙盤能夠直觀反映小區(qū)的綠化情況，綠化環(huán)境直接影響生活品質(zhì)，尤其是中央景觀與房源的位置關(guān)系是決定房屋價(jià)格的一大關(guān)鍵因素。通常情況下，開發(fā)商一般在制作項(xiàng)目沙盤的時候都會調(diào)大樓間距、調(diào)低樓高，這樣做的目的，就是造成視覺上的假象，從而給人綠化面積很大、小區(qū)環(huán)境寬敞、而且樓盤高端大氣上檔次的錯覺。因此，看項(xiàng)目沙盤時要注意查看樓盤規(guī)劃許可證里面標(biāo)注的綠化率和容積率具體分別是多少，不要被沙盤的綠化假象蒙蔽雙眼。

5、看交通

通過項(xiàng)目沙盤看道路的分布情況，看清楚車輛出行是否方便，車流與人流是否有沖突。還有就是小區(qū)大門的朝向，與哪些交通干道接壤等。喜靜的購房者還可以據(jù)此選擇離道路較遠(yuǎn)樓棟的房子，減少噪音干擾。

6、看小區(qū)停車位

項(xiàng)目沙盤上停車位一般會有模型車占位展示，大致可看出地上停車位的多少。除此之外，還要問清地下車庫的具體位置，以及車位與戶數(shù)之間的比例，進(jìn)而判斷車位的緊張程度，并根據(jù)自己的需要選擇臨近或遠(yuǎn)離停車場的房子。

7、看小區(qū)內(nèi)不明確建筑物

小區(qū)內(nèi)的化糞池、變電站、垃圾站等公共配建，在項(xiàng)目沙盤上基本看不到，但在交房后卻可能會真實(shí)地出現(xiàn)在你家單元門口或者屋面露臺。購房者要注意觀察項(xiàng)目沙盤上的不明確建筑物，它們通常高度較矮，容易被忽略，但卻很有可能是這些設(shè)施。為了美觀，它們會被開發(fā)商隱藏、模糊或偏移，又或是用綠地取而代之。

部分開發(fā)商加價(jià)出售頂樓，承諾可以贈送頂樓屋面給業(yè)主使用，而交房后頂樓屋面卻出現(xiàn)被太陽能設(shè)備、排煙管道、燃?xì)夤艿郎踔炼渭訅核湔紳M等情況。

8、看配套具體位置

這里所說的“配套”，不僅是指小區(qū)內(nèi)部公共設(shè)施等，還包括社區(qū)周圍的配套，比如商場、學(xué)校、醫(yī)院等。通常項(xiàng)目沙盤上顯示的外部配套設(shè)施都會放的很近，給人以生活便利的感覺。甚至有時候開發(fā)商干脆把馬路全部縮窄或者干脆做成一條小道，顯得樓盤與學(xué)校醫(yī)院其實(shí)是一體的，但是事實(shí)是小區(qū)與這些配套離得很遠(yuǎn)。而與小區(qū)挨著的立交橋、高速路、高壓電線塔都會忽略掉，哪怕做出來了也會被刻意拉長與項(xiàng)目的距離。

開發(fā)商往往還喜歡夸大地宣傳一些不確定的規(guī)劃。比如還在規(guī)劃中的地鐵、公園等，凡是有利于樓盤銷售的規(guī)劃，開發(fā)商都會拿出來宣傳，并且還在項(xiàng)目沙盤顯眼的地方凸顯出來。所以說項(xiàng)目沙盤上的規(guī)劃是理想的假設(shè)狀態(tài)。但是，請注意了：這些不確定的規(guī)劃有些是需要很久才能實(shí)現(xiàn)的，而有些則實(shí)現(xiàn)不了。

最后，項(xiàng)目沙盤周圍一般都有一句非常重要的話：“本沙盤只是示意，僅提供參考，具體以規(guī)劃圖為準(zhǔn)?！币簿褪钦f項(xiàng)目沙盤的最終解釋權(quán)歸開發(fā)商所有，除非是涉及到標(biāo)注的樓房沒建，或者大的規(guī)劃改變在項(xiàng)目沙盤上沒有顯示，否則一般很難追究開發(fā)商的責(zé)任。

所以，看房絕不是聽完售樓部介紹就算完事了，還要實(shí)地觀察項(xiàng)目所在地周邊實(shí)情。

其實(shí)破解開發(fā)商的套路并不難，小編給你支兩招。

第一招：查項(xiàng)目總平規(guī)劃

登陸城市規(guī)劃管理局網(wǎng)站，在“網(wǎng)上公示”菜單里輸入項(xiàng)目名稱進(jìn)行查詢。

一般，即將取得預(yù)售證的樓盤都已完成規(guī)劃報(bào)建，基本都能查到。

點(diǎn)擊圖片，即可清晰的看到項(xiàng)目規(guī)劃的真面目。

項(xiàng)目紅線范圍、緊鄰的路網(wǎng)及項(xiàng)目周邊情況以及樓間距等都能了然。

甚至還有小區(qū)里公共配套設(shè)施的具體位置。

第二招：查區(qū)域規(guī)劃

同樣在城市規(guī)劃管理局網(wǎng)站，在“規(guī)劃展示”菜單里。能查詢到各區(qū)域及板塊的用地規(guī)劃、道路交通系統(tǒng)等詳細(xì)情況。

綜上所述，看項(xiàng)目沙盤是購房者買房步驟中的重要一步，可以對整個樓盤項(xiàng)目更深入的了解。建議購房者在選房看房時，在看項(xiàng)目沙盤時要學(xué)會發(fā)現(xiàn)問題，有不明白的地方要馬上提出。遇到標(biāo)注不清、用途不詳?shù)膮^(qū)域一定要仔細(xì)詢問。

切記，千萬不要只是看看項(xiàng)目沙盤就覺得可以了，從而就買下了，只有跳出項(xiàng)目沙盤模型，在購房前主動、積極了解相關(guān)情況，多做實(shí)地考察，自己摸透項(xiàng)目和周邊規(guī)劃情況，才不會被套路。不然，本來應(yīng)該是高高興興買房，快快樂樂住新家，卻變成了可避免的不必要麻煩！

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